Responsabilidad Propietarios por los daños causados derivados de sus inquilinos a la Comunidad

PROPIEDAD HORIZONTAL: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS: MANTENIMIENTO DEL INMUEBLE EN BUEN ESTADO DE CONSERVACION: INCUMPLIMIENTO: INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS: Obligación de la demandada de abonar a la comunidad los gastos por el tratamiento antiparasitario realizado para acabar con la plaga procedente de la vivienda de la demandada.

Jurisdicción: Civil
Recurso de Apelación 511/2015
Ponente: Ilmo. Sr. D. Alfonso María Martínez Areso

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00559/2015
SENTENCIA nº 559/2015
ILMO. SR. MAGISTRADO
D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO
En Zaragoza, a diecisiete de diciembre de dos mil quince.
En Nombre de S.M. El Rey

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de JUICIO VERBAL 130/2015, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 511/2015, en los que aparece como parte apelante-demandante, C.P. ( RCL 1995, 3170 y RCL 1996, 777) DIRECCION000 NUM000 DE ZARAGOZA, representado por el Procurador de los tribunales, Sr. JUAN ANTONIO AZNAR UBIETO, asistido por el Letrado D. OSCAR FRONTIÑAN MEIJON; como parte apelada-demandada, Salome , representada por el Procurador de los tribunales, Sr. DAVID SANAU VILLARROYA, asistido por el Letrado D. JAVIER HERNANDEZ GARCIA; siendo Magistrado constituido como órgano unipersonal el Ilmo. D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.– Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida de fecha 7 de octubre de 2015 cuya parte dispositiva dice: «Que, desestimando la demanda promovida en JUICIO VERBAL Nº 130/D-2015, instado por el procurador Sr. Aznar Ubieto, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE DIRECCION000 , Nº NUM000 de ésta ciudad, contra Dª Salome , representada por el Procurador Sr. Sanaú Villarroya, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a dicha demandada de los pedimentos contra la misma formulados, condenando a la parte actora al pago de las costas procesales».

SEGUNDO.– Contra dicha sentencia la parte demandante interpuso recurso de apelación, y dado traslado a la parte contraria, se opuso, elevándose los autos a esta Sala donde se registraron al número arriba indicado, quedando pendientes de resolver.

TERCERO.– En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales oportunas.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO
Antecedentes procesales

Entabló la actora acción dirigida a la indemnización de los gastos ocasionados a la comunidad para erradicar una plaga de parásitos con fundamento en los arts. 9.1 de la LPH ( RCL 1960, 1042 ) y 1.902 del Cc . La demandada negó cualquier conducta negligente en su actuación y que su vivienda fuera el origen de la infestación y la asunción del abono de tal obligación.

La sentencia de la instancia desestimó íntegramente la demanda.

Contra la misma se alzan los actores invocando la existencia de error en la valoración de la prueba en el sentido de que se acredita el origen de la plaga de insectos en la finca de la demandada arrendada a terceros y que la misma no realizó las actuaciones necesarias con la diligencia exigida en tiempo y forma para erradicarla, amén de haber reconocido en junta de propietarios de 14 de octubre de 2013 su responsabilidad en los daños comprometiéndose a asumirlos.

La demandada mantiene los argumentos de la instancia.

SEGUNDO
Error en la valoración de la prueba

Considera la actora que, si bien no existe prueba directa que la plaga que se extendió por la comunidad de cucarachas y chinches tuvo su origen en el piso propiedad de la actora arrendado a terceros, sí que tal hecho resulta de los hechos indiciarios acreditados que permiten concluir que el origen de la plaga está en la vivienda de la demandada. De otra parte, mantiene que la misma en junta de propietarios de 14 de octubre que no ha sido impugnada reconoció su responsabilidad en los hechos y su disposición a asumir los daños.

A este respecto, con relación al origen de los daños la actora intentó prueba directa que no prosperó en cuanto ni el legal representante de Bionext, empresa que realizó las operaciones de desparasitación por encargo de la actora, ni el representante de la entidad Desinfecciones Gaxa, que lo hizo por parte de la demandada, fuera de reconocer que la entidad de la plaga era mayor en el piso NUM001 propiedad de la demandada que en el piso NUM002 propiedad de otro comunero, no se pronuncian con base en sus conocimientos técnicos sobre el origen de la plaga. Frente a esta ausencia de prueba directa, que exista prueba indiciaria – la aparición de los chinches en el tiempo pudiera cifrarse en el verano de 2013 cuando los arrendatarios del piso NUM001 se han instalado en el mismo aproximadamente en mayo de dicho año, que la entidad de la plaga es mayor en esta vivienda, hasta el punto que exige mayores actuaciones de desinfectación, casi un año hasta septiembre de 2014, que nunca antes a la llegada de estos arrendatarios hubo problemas de este tipo y desde su marcha y pese a que la vivienda ha estado continuadamente arrendada se han reproducido estas molestias,…- no permite concluir, dado que las personas con más conocimientos técnicos que aplicaron incluso durante largo tiempo -Sr. Diego de Bionext- un tratamiento sobre la vivienda, que allí, en la vivienda propiedad de la demandada se encontrara el origen de la infección y que a través de tal prueba se haya de llegar a tal conclusión. Por tanto, en este extremo no se estima exista error en la valoración de la prueba por parte de la resolución a quo . De otra parte, la testifical de la trabajadora social del Ayuntamiento de Zaragoza que atendió el expediente de la familia de arrendatarios que ocupaban la vivienda al tiempo de los hechos mantiene que pese a tener conocimiento de la situación social de dicha familia y pese a visitar en alguna ocasión la vivienda no detectó circunstancias que revelaran insalubridad en la misma.

De otra parte, las manifestaciones realizadas por la demandada en la junta de propietarios de la comunidad de 14 de octubre de 2013, plasmadas en el acta, no pueden tener el valor confesorio propugnado por la actora en cuanto, parece reflejarse del contexto una presión de los vecinos del inmueble muy intensa para que la demandada ponga término a la situación creada, partiendo de la base que el origen de la plaga en el inmueble se haya en el piso de su propiedad arrendado a terceros, a quienes parece que indirectamente se reputa responsables de la misma. La respuesta de la demandada es prudente «se ofrecen cuatro soluciones alternativas el pago del tratamiento de desafectación de las cucarachas, la continuación del tramitando integral de erradicación de los chinches a su cargo, el desalojo de los inquilinos de la vivienda cuanto antes y la asunción de los gastos de alojamiento y manutención ocasionados a los vecinos del piso NUM002 ocasionados por el tratamiento anti chinches. Todos los comuneros mantienen la conformidad en dichas actuaciones y la demandada manifiesta «su conformidad a las cuatro soluciones expuestas comprometiéndose a hacer a cargo de todo ello, …».

Tal expresión, amén de reconocerse caso de estimarse que exista un acuerdo que la comunidad puede imponer obligaciones a un tercero aun contra su voluntad al margen de la normativa de la propiedad horizontal, no supone sino una manifestación que la demandada no solo matizó en el juicio, sino también previamente al remitir a la comunidad a partir de entonces a su representación letrada quien analizó desde un punto de vista legal las implicaciones jurídicas de la situación creada.

En lo atinente a la manifestación de la demandada en el acta, no parece sino que ante la presión social que se manifestó en la junta en la que se acuerda incluso que «los inquilinos que tiene en su vivienda debe desalojarlos cuanto antes», respondió conforme a lo esperado que lo aceptaba, matizando más tarde tras la oportuna consulta a letrados de su confianza que lo dicho solo le afectaba si era su responsabilidad con arreglo a la ley.

Por ello, no ha de darse carácter confesorio y de hecho propio a lo manifestado por la demandada en el acto del juicio, ni anímicamente, ni con conciencia de la legalidad e incluso justicia de la resolución tomada, la demandada estaba en condiciones de aceptar conscientemente el dictado de la comunidad.

Sentado lo anterior, no puede reputarse que la actora realizase una actuación u omisión culposa en relación causal con el daño causado.

TERCERO
Obligaciones como propietario

Lo anterior no impide que la demandada, en cuanto propietaria obligada por la LPH ( RCL 1960, 1042 ) a mantener su piso en las condiciones del art. 9.1 b ), esto es, «mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder», deba responder de ello.

En el presente caso, la actora movida por la urgencia del caso, contrato un tratamiento antiparasitario que mostró más efectividad que el seguido por la demandada, de ahí que los gastos soportados por la comunidad para eliminar de parásitos la vivienda propiedad de la actora deban ser soportada con arreglo al citado precepto por esta.

A tenor de las facturas aportadas por la actora la directa actuación sobre el piso de la demandada se cifra en 363 euros, a razón de 121 euros por cada uno de los tratamientos específicos sobre dicha vivienda. Lo anterior supone la estimación parcial de la demanda y también del recurso entablado.

CUARTO
Costas del recurso.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC ( RCL 2000, 34 , 962 y RCL 2001, 1892) , en relación con el art. 394 del mismo Cuerpo legal , no ha lugar a imponer las costas del recurso a ninguna de las partes.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

F A LL O

Que estimo parcialmente el recurso de apelación interpuesto COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 Nº NUM000 DE ZARAGOZA frente a la Sentencia de fecha 7 de octubre de 2015, dictada por la Ilma. Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia Número 11 de Zaragoza, en el Procedimiento Verbal número 130/2015, Recurso número 511/2015, y revoco la indicada resolución en el sentido de estimar parcialmente la demanda y condenar a la demandada DÑA. Salome a abonar a la actora la suma de 363 euros, desestimando la demanda en todos sus demás extremos, sin especial declaración sobre las costas ni en la instancia, ni en la apelación.

Procédase a la devolución del depósito constituido.

No cabe recurso alguno.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de Procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.